Spente da tempo le luci del Mondiali di calcio, sul Brasile è tornato ad aleggiare lo spettro dello scoppio di una bolla immobiliare. La ragione? I prezzi sono triplicati dal 2008 e hanno continuato a salire contro ogni previsione e senza motivazioni economiche reali di fondo. Due esempi su tutti: sempre dal 2008, secondo l’indice Fipezap rappresentativo del mercato, i prezzi a San Paolo sono cresciuti in media del 197% e a Rio de Janeiro del 243%. Follia, secondo analisti e gestori. E persino per il premio Nobel Robert Shiller, professore della Yale University che ha pronosticato nel breve periodo lo scoppio della bolla sul mercato latino-americano un po come accadde nel 2005 negli Stati Uniti.

Contro i numeri e le previsioni c’è la voglia di grandi acquisti dei giganti del real estate mondiale che stanno muovendo sul Brasile per fare shopping di interi edifici. Si tratta di Blackstone Group LP, Brookfield Property Partners LP e Global Logistic Properties. Ma i migliori gestori del mercato danno ragione a Shiller. Tutti tranne Mark Mobius di Templeton che ha scritto: «Come investitori controcorrente, nei mercati emergenti, incluso il Brasile, andiamo alla ricerca di singole opportunità verosimilmente ignorate dagli altri e dove scorgiamo potenzialità interessanti».

Mercato delle compravendite in contrazione. A leggere i numeri non si può che dare ragione a Shiller: il mercato delle compravendite nel 2012 valeva 1,2 miliardi di dollari all’anno secondo Real Capital Analytics, nel 2013 si era già dimezzato a 698 milioni di dollari e nel 2014 valeva 584 milioni di dollari. Insomma non c’è dubbio che il mercato è in contrazione.  Ma Blackstone ha fatto addirittura fatto due grosse acquisizione nell’ultimo mese a Rio de Janeiro e ha aperto il suo primo ufficio nel Paese.
Non solo. Singapore Global Logistic, un altro colosso del settore lo scorso anno ha acquistato un portafoglio di 34 immobili a destinazione industriale in Brasile per 1,36 miliardi dollari, e ora ta acquistando aree inc ostruzione da piccoli proprietari in difficoltà a raccogliere capitali. L’affare c’è, dunque, per chi vuole fare l’avvoltoio. Brookfield, infatti, ha trovato un accordo per acquistare sette palazzi ad uso uffici dalla brasiliana BTG Pactual che era in difficoltà.

Le azioni soffrono, ma c’è chi vede Toro. L’altra faccia della medaglia è che ci sono molti investitori che rimpiangono i propri investimenti nell’immobiliare brasiliano. Azioni di società quotate immobiliari come General Shopping Brasil, JHSF Partipacoes SA e Sonae Sierra Brasil SA sono diminuite drasticamente nell’ultimo anno. Ma c’è chi crede che ci sia ancora la possibilità di rialzi. Avranno ragione i costruttori o Schiller? Per chi investe sul Paese attraverso un fondo comune specializzato è interessante osservare la composizione del portafoglio investito.

Idee di investimento

Quanto pesa il settore immobiliare? Se si guarda ai migliori prodotti per rendimento da inizio anno (Categoria Morningstar: Azionari Brasile):

• Allianz Brazil Equity (+10,92% da inzio anno) il gestore ha portato a zero la sua quota in real estate contro un investimento in finanza del 25%;
• Pictet Brazil (+9,13% da inizio anno) l’ha ridotta all’1,32% su un totale del 26% investito in finanza;
• Fonditalia equity Brazil (+7,14%) ha il 2,44% in immobiliare su un totale del 19% di portafoglio investito in finanza. Insomma, i migliori gestori del mercato danno ragione a Schiller.

Note

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